🏠 Simulateur de crédit immobilier

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Un prêt immobilier classique est un prêt amortissable : chaque mois, tu rembourses une mensualité fixe composée de deux parties — une partie de capital (le montant emprunté que tu rembourses progressivement) et une partie d'intérêts (la rémunération de la banque). Au début du crédit, les intérêts dominent. À la fin, c'est presque uniquement du capital.

Les paramètres qui déterminent ta mensualité

• Le montant emprunté : la somme prêtée par la banque (généralement le prix du bien moins ton apport).
• Le taux d'intérêt : exprimé en % annuel. C'est le coût de l'emprunt pour la banque. Les taux varient selon les périodes économiques, ton profil, et la durée.
• La durée : entre 7 et 30 ans en général. Plus c'est long, plus la mensualité est faible mais plus le coût total des intérêts est élevé.
• L'assurance emprunteur : obligatoire pour quasi tous les crédits. Elle couvre les risques de décès, invalidité, voire perte d'emploi. Taux : 0,2 % à 1 % du capital initial par an selon ton âge et ton état de santé.

Quels taux d'intérêt en 2026 ?

Les taux fluctuent selon les politiques de la Banque Centrale Européenne et la concurrence entre banques. Quelques ordres de grandeur observés début 2026 (à vérifier avec ton courtier) :

Ces taux peuvent évoluer rapidement. Les comparateurs en ligne (Empruntis, Meilleurtaux, Pretto, CAFPI) donnent une idée des taux du moment.

La règle des 35 % d'endettement

Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter deux règles strictes :

• Taux d'endettement maximum 35 % : la mensualité totale (incluant assurance) ne peut dépasser 35 % de tes revenus nets.
• Durée maximum 25 ans (27 ans pour le neuf ou avec gros travaux dans l'ancien).

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants. Si ton dossier est solide (CDI, revenus élevés, apport, peu de charges), tu peux espérer un dépassement.

Coût total : ce qu'un crédit te coûte vraiment

Le coût total d'un crédit, c'est tout ce que tu paies en plus du capital emprunté :

• Les intérêts du crédit (la part principale)
• L'assurance emprunteur (souvent oubliée dans les comparaisons)
• Les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €)
• Les frais de garantie (caution Crédit Logement ~1 % ou hypothèque ~2 %)
• Les frais de courtier si tu en utilises un (1 % du montant en général, gratuit chez certains)

Exemple concret : sur 200 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans, tu rembourses environ 278 000 € au total — soit 78 000 € de frais sur 20 ans. Avec l'assurance et les frais annexes, on dépasse souvent 90 000 €.

Stratégies pour réduire le coût

1. Apporte plus

Un apport plus important (au moins 10 % en plus des frais de notaire) réduit le montant emprunté et améliore le taux que la banque te propose. C'est un signal positif sur ta capacité d'épargne.

2. Négocie tout, surtout l'assurance

Depuis la loi Lemoine (2022), tu peux changer d'assurance emprunteur à tout moment, gratuitement. La délégation d'assurance (prendre une autre compagnie que celle de la banque) peut te faire économiser 10 000 à 30 000 € sur la durée totale. C'est l'optimisation la plus rentable et la plus simple.

3. Raccourcis la durée si possible

Passer de 25 ans à 20 ans augmente la mensualité d'environ 20 %, mais peut réduire le coût total de plus de 30 %. À condition que tes revenus le permettent.

4. Compare plusieurs banques

Les écarts entre banques sur un même dossier peuvent atteindre 0,3 à 0,5 points. Sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans, 0,3 % de différence = ~7 000 € sur la durée. Vaut le coup de prendre une demi-journée.

5. Passe par un courtier

Un courtier connaît les politiques de chaque banque et peut négocier mieux qu'un particulier. Coût : généralement 1 % du montant emprunté, parfois nul (les banques rémunèrent le courtier directement). Souvent rentable.

Les frais de notaire

En plus du prix du bien, prévois les frais de notaire (improprement appelés ainsi — ce sont surtout des taxes pour l'État) :

• Ancien : 7 à 8 % du prix d'achat
• Neuf : 2 à 3 % du prix d'achat

Pour un appartement à 250 000 € dans l'ancien, prévois donc environ 20 000 € de frais en plus. Ces frais doivent généralement être payés en cash (l'apport).

Quand renégocier son prêt ?

Si les taux baissent significativement après ton achat, tu peux renégocier ton prêt. Conditions pour que ça soit rentable :

• Écart d'au moins 1 point entre ton taux actuel et le taux du marché
• Tu es encore dans le premier tiers de ton prêt (où les intérêts dominent)
• Le capital restant dû est encore important (au moins 50 000 €)

Tu peux soit renégocier avec ta banque actuelle, soit faire racheter ton prêt par une autre banque. Compare avant de signer.

Limites de notre simulateur

Notre calcul est exact pour un prêt amortissable classique à taux fixe. Il ne prend pas en compte :

• Les frais de dossier et de garantie (à ajouter au coût total)
• Les prêts à taux variable (rares aujourd'hui en France)
• Les prêts à paliers (mensualités évolutives)
• Les remboursements anticipés (qui peuvent réduire le coût)
• L'aide à l'accession (PTZ, prêt employeur, prêt Action Logement)

Pour une simulation officielle, utilise les outils des banques (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale) ou d'un courtier (Meilleurtaux, Empruntis, Pretto).