📊 Plus-value immobilière

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière, c'est la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'achat. Si tu vends plus cher que tu n'as acheté, la différence est taxée — sauf cas particulier (résidence principale, exonération de durée, etc.).

Le cas magique : la résidence principale

La vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value (article 150 U du CGI). C'est l'une des plus belles "niches fiscales" françaises. Conditions : le bien doit être ta résidence effective au moment de la vente, ou tu dois l'avoir quittée depuis moins d'un an au moment de la mise en vente.

Pour tous les autres biens : la taxation

Pour une résidence secondaire, un investissement locatif, ou un terrain, la plus-value est imposée à :

• 19 % d'impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG + CRDS + cotisations)
• Surtaxe progressive de 2 à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €

Total : 36,2 % minimum sur la plus-value imposable. C'est lourd, mais des abattements pour durée de détention réduisent fortement la note.

Les abattements pour durée de détention

Plus tu gardes ton bien longtemps, moins tu paies. Voici les barèmes :

Abattement sur l'impôt sur le revenu (IR)

Abattement sur les prélèvements sociaux

Conclusion : exonération totale au bout de 22 ans pour l'IR, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Calcul de la plus-value : étape par étape

1. Prix de revient = prix d'achat + frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réel) + travaux justifiés (factures, ou forfait 15 % si détention >5 ans)
2. Prix net vendeur = prix de vente − frais de vente (diagnostics, agence)
3. Plus-value brute = prix net vendeur − prix de revient
4. Plus-value imposable IR = plus-value brute × (1 − abattement IR)
5. Plus-value imposable PS = plus-value brute × (1 − abattement PS)
6. Impôts dus = (pv IR × 19 %) + (pv PS × 17,2 %) + surtaxe éventuelle

La surtaxe pour grosses plus-values

Si ta plus-value imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute. Elle vise principalement les grosses transactions et investisseurs aisés.

Autres cas d'exonération

Au-delà de la résidence principale, tu peux être exonéré dans certaines situations :

• Première cession d'un logement autre que résidence principale, si tu réinvestis tout ou partie dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois
• Détention supérieure à 22 ans (IR) ou 30 ans (prélèvements sociaux)
• Prix de vente inférieur à 15 000 €
• Retraités ou invalides aux revenus modestes
• Expropriation
• Logement social ou en faveur du logement social

Astuces pour réduire la plus-value

• Conserver les factures de travaux : déductibles au réel (sinon forfait 15 %)
• Détaillerer les frais d'acquisition : si supérieurs à 7,5 %, mieux vaut le réel
• Vendre après 22 ans si possible : plus d'IR
• Vendre la résidence principale en dernier dans ton parcours patrimonial
• Donation puis vente : remet le compteur à zéro pour les abattements (les enfants paient l'IFI/donation mais pas la plus-value sur la durée de détention parent)

Démarches

La plus-value est déclarée et payée par le notaire au moment de la vente. Le notaire fait le calcul et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de te verser le solde. Tu ne dois pas faire de déclaration séparée sur ta déclaration de revenus l'année suivante (sauf pour la surtaxe dans certains cas). C'est simple administrativement.