Additionner les m² de toutes tes pièces.
La surface habitable (article R. 156-1 du Code de la construction) est la surface de plancher construite, après déduction :
Deux notions souvent confondues :
Définition générale, utilisée pour tous les logements (maisons et appartements). C'est cette notion qui sert pour les bails de location, les aides au logement (APL), les diagnostics.
Définition spécifique aux copropriétés (loi du 18 décembre 1996). Mention obligatoire lors de la vente d'un lot de copropriété. Les règles sont quasi identiques à la surface habitable, sauf qu'elle peut inclure certains éléments (vérandas) si elles sont closes et couvertes.
⚠️ Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez annoncée, l'acquéreur peut exiger une réduction du prix de vente au prorata.
Outils utiles : télémètre laser (15-30 € en magasin de bricolage), beaucoup plus précis qu'un mètre ruban.
Un certificat Loi Carrez par un géomètre coûte généralement 80-200 € pour un appartement standard. Obligatoire en cas de vente en copropriété.
| Usage | Surface à utiliser |
|---|---|
| Vente appartement (copro) | Loi Carrez (obligatoire) |
| Vente maison individuelle | Surface habitable |
| Bail de location vide | Surface habitable |
| Bail de location meublée | Surface habitable |
| APL / Allocation logement | Surface habitable |
| Taxe foncière / d'habitation | Surface utile pondérée (différente) |
| Permis de construire | Surface de plancher |
La surface habitable est utilisée pour calculer la consommation au m² dans le DPE. Une erreur de surface peut t'envoyer dans la mauvaise classe énergétique. Vérifie toujours la surface mentionnée dans ton diagnostic.
Prenons un appartement composé des pièces suivantes :
La surface habitable retenue est de 64 m² (on additionne tout sauf la sous-pente de moins de 1,80 m de hauteur). Une cave, un balcon ou un garage, eux, ne comptent jamais dans la surface habitable. Si ce logement est en copropriété, la surface Loi Carrez peut différer de quelques m² car elle suit des règles légèrement différentes (voir ci-dessus).
Non. La surface habitable exclut les caves, sous-sols, garages, combles non aménagés, terrasses, balcons, loggias et vérandas. Seules les pièces réellement habitables et chauffées, d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, sont comptabilisées.
Uniquement la partie où la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Sous une pente de toit, toute la zone où l'on ne peut pas se tenir debout (moins de 1,80 m) est exclue du calcul.
La surface utile (utilisée pour certains loyers conventionnés) = surface habitable + la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.) dans la limite de plafonds. Elle est donc supérieure à la surface habitable seule.
Oui. Depuis la loi ALUR, la surface habitable est une mention obligatoire du bail de location vide. Une erreur de plus de 5 % en défaveur du locataire peut justifier une diminution de loyer proportionnelle.